关于提高我市老旧住宅区物业管理费标准 及征收率的困境及建议

　　作者：九三学社新乡红旗基层委员会三支社主委于贤娇

　　老旧住宅区物业服务内容主要包括：房屋及共用部位、设施设备的日常运行、维护服务；绿化养护服务；保洁服务；公共安全秩序维护服务；车辆进出、停泊服务等。

　　结合我市老旧住宅小区现状调查：

　　随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活和工作空间及环境都有了越来越高的要求，同时物价也在不断地上涨，各类人工成本不断猛涨。通过走访调研各社区居委会以及物业管理公司，据居各委会主任及物业管理负责人反应：物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区干部*烦、工作精力化得*多的事就是小区的物业管理，特别是老旧住宅小区的物业管理更是成了难题。我市老旧住宅小区的物业管理是一个封闭或半封闭模式管理，目前这些老旧住宅小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业管理费收缴率低和服务档次低的问题。接管老旧住宅小区的物业公司连连亏损，所以物业公司在管理上也不很到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。我国住房制度改革的推进，有了近20多年的发展历史，但是物业管理收费问题始终是一个老大难问题，没有一个长期的有效机制来提高收费率和根据市场化提高物业收费标准来支撑物业管理服务费用，现在存在管理落实难问题，主要原因收支难以平衡，管理要求现代化，收费却是停在20多年前的标准（根据各个小区成立的物业时间不同定的收费标准不一样，从0.18元/平方米/月到0.5元/平方米/月不等），收缴率45%-70%，截止2017年我市物业管理公司注册备案的共计273家（包含县区），物业服务人员约为2万多人（平均年收入2万元/人），这样的低收费标准和低收缴率以及服务人员低收入很难支撑小区物业的正常运营，物业公司只能通过降低服务质量来维持，服务质量降低居民更不愿意交费，形成恶性循环。这样有很多的物业公司存在亏损迫使退出小区物业管理，有的小区现在业主们自己成立物业管理服务模式，利用一些小区的自愿者免费服务来勉强平衡收支。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。相关政府部门高度重视并有效解决老旧住宅小区的物业管理费征收存在的问题已迫在眉睫、刻不容缓。

　　提高老旧住宅区物业管理费标准及征收率的问题：

　　1、复杂的产权，造成了物业管理缴费主体确认难。

　　由于老旧小区历史都比较长，伴随着我国房改政策的变迁，买卖频繁，房屋产权情况也不断变化，业主同样发生变化，成立稳定业主委员会较难，使收取物业管理费增大困难。

　　2、杂乱的业主阶层，造成物业管理收费无序

　　由于老旧小区业主阶层的多样性，带来了业主本身对物业管理服务理解的多样性和费用承受力的严重落差。农民回迁户、居民拆迁户、普通商品房、公寓等混在一起，靠一个业主委员会根本代表不了广大业主。特别是业主委员会对比较大的产权单位和一般个体业主都不具有公信力和影响力。由此，物业管理收费问题的博弈显得十分无序。在这样一个杂乱的小区，物业管理收费问题要根据实行市场调节价格更成了难题。

　　3、履行缴费的意识淡薄，物业管理责任意识不强

　　大部分业主并非没有能力缴纳物业费，只是缺乏交缴费意识。过去为了满足考核的需要，政府部门尤其是基层政府部门实行大包大揽的方针，使得很多居民养成了万事依赖政府的习惯性思维，拒绝缴纳物业费。当经济体制从计划转向市场后，居民却没有培养“物业费是基本消费组成部分”的观念。能不交就尽可能的不交，还没有把缴纳物业费当成是个人的一项义务。

　　4、缺乏对业主不交付物业管理费的地方法规约束

　　法律法规的沉默直接导致的是物业管理市场的无法可依、有法不依，实质透露的是私权意识的严重缺失和公权意识的严重误解。

　　5、业主与物业管理之间存在分歧

　　老旧住宅区大多数居民收入不高、流动性强，物业费用不能按时全额的收交，造成物业有不满，居民有抱怨。物业公司停止服务，而居民又对物业公司不服务产生意见，这使得双方矛盾不断加深，形成恶性循环，*终物业公司撤离小区。

　　6、提高物业管理费受阻因素太多

　　对提高征收物业管理费一个**敏感的话题，涉及到群众的个人利益，容易激起民众不满，也涉及到多个政府部门的调研考查、准许和审核、审批等程序，是一个非常漫长的过程。物业收费按照市场价格调节目前是不现实的缺乏法律依据和保障。

　　针对提高老旧住宅区物业费存在的主要问题，提出以下建议：

　　1、尽快完善我市物业管理条例，加快、加强我市物业管理的立法，破解当前发展难题。

　　相关部门应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。财政、物价等部门，尽快完成物业专项维修资金管理办法、对物业管理收费标准根据实际市场价格进行规章调整，措施更具可操作性，使业主、业主委员会和物业管理者、物业管理公司都是有法可依，违法必究，来维护自己的合法权益。

　　2、加强法律法规和政策宣传，改变老旧小区居民思想观念，让居民树立市场经济的理念。

　　加大宣传力度，引导居民转变消费观念，使每个人都树立“缴纳物业费享受物业服务”的意识。要让小区业主接受有偿服务，自愿购买服务。同时，明确不同的收费标准提供不同等级的服务内容。要让居民懂得节省下来的物业费，抵不过房产的贬值，因为现代居住环境越来越受到人们的重视，小区环境的好坏，直接影响到房产的价值。要充分利用各种形式的宣传方式，同时要用试点小区取得的成功经验来带动其他小区的工作开展，组织一些小区居民实地进行参观，了解整治管理前后的对比情况，让他们感受到实行小区物业管理的好处和**性，让小区居民接受和支持小区的物业管理。提高物业管理费征收率，以减少业主与物业管理者之间的纠纷。

　　3、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

　　房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

　　4、建立房屋使用人与物业管理者的物业管理契约关系

　　商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议老旧住宅小区用房者与物业制订物业管理合同。

　　5、建立健全物业服务长效机制

　　老旧住宅小区通过创建“全国卫生城市，全国文明城市”卫生环境有了很大的改观。完成整治改造后，应在区房管局、街道办事处及社区居民委员会的指导下，以召开业主（居民）大会或召开居民代表大会的方式，继续聘用相应的社区物业服务机构为业主（居民）提供物业服务，或由业主自行管理物业，保持现有的优美环境。物业管理方实行“四公开一监督”制度，即公开服务人员姓名和照片、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大业主（居民）监督。实行收支账目定期公布制度，社区物业服务机构应每半年至少公布一次物业服务费用收支情况。业主（居民）对公布的费用收支情况提出质询时，社区物业服务机构应当及时答复。提升业主与管理者之间的信任度，更有利于工作的开展。

　　6、物业管理费实行市场价格合法化

　　应在街道办事处或居委会主持下广泛征求居民意见，结合小区实际、物业综合管理服务内容以及业主（居民）经济承受能力等因素分等分类制定指导标准，在服务区域内大多数业主（居民）同意的情况下，具体程序如下：街道办事处到现场查勘，签署书面意见并加盖公章后送区房管局→区房管局进行复核，签署意见加盖公章后转送区物价局→经区物价局核准后→给社区物业服务机构发放《服务价格（收费）监审证》。

　　7、建立物业管理费补助机制

　　老旧住宅小区里还有一部分特殊人群如五保户、低保户、残疾人、精神疾病人、失业人员等重点帮扶的对象。在他们个人没有能力支付物业费用时，要有一个物业管理特殊资金来补助他们所需的物业管理费。这个资金来源于：申请民政补助、社会赞助、小区自行的帮扶等。补足了这些物业管理费才使物业服务能正常的运转。

　　8、加强对业主委员会的指导监督

　　一是房地产行政管理部门要严格按照《物业管理条例》规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，并要进一步简化业主委员会成立的程序，以解决业主委员会成立难的问题。二是建立业主委员会备案制，使业主委员会经过注册，成为新一类的社会组织，纳入民政部门管理，以加强对业主委员会的监督和管理。

　　总之，对于老旧小区的改造，应在政府、业主、社会及物业管理公司齐抓共管的情况下解决，只有多方合力建立充分民主之上的物业管理体制，老旧小区的物业才可能在居民的共同支持下健康发展。

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