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如何解决业主与物业公司的纠纷建议
作者：九三学社新乡红旗三支社主委于贤娇
随着城市化建设的推进，对小区的管理提出了新的要求。在法制日趋完善，人民群众法律意识不断提高的情况下，社区管理中的法律关系是源头，不理顺这种关系，势必造成社区管理中出现不合法，不规范的状态，从而引发矛盾、纠纷，这样必然无法营造社区管理的良好秩序。
大家普遍关注而目前又比较不规范的是物业（服务）管理。物业（服务）管理是一种委托关系，即由业主委员会与服务企业签订合同，由合同约定具体委托事项，委托费用、双方的权利、义务等，而目前我市在此项工作中尚未达到要求，从而造成了物业（服务）管理水平不高，服务企业收费困难，业主意见较大，这一切均有待于在理顺法律关系后进行规范。
**为什么叫物业管理而不叫物业服务，必须明确的是物业管理行业是一个服务性的行业。物业管理企业对业主提供的是多种服务，但在服务的同时也需要进行一些管理。这是因为：一般业主大会是由多个业主组成的，要强调整体利益、公共意识、公共秩序，这些需要通过物业公司进行物业管理才能体现；小区或物业单元需要与社会各界衔接（公共设施、水、电、气、暖、有线电视等），这些也需要物业公司通过物业管理实现。所以一般来说物业公司也是一个管理公司，我个人看法应该叫“物业管理服务公司”比较恰当。
既然有管理行为存在，自然也会产生许多纠纷，下面分几个方面对物业管理纠纷谈谈：
一、物业管理纠纷产生的原因
（一）法制建设滞后
物业管理行业的法律、法规是不健全的、滞后的、不规范的、不配套的。虽然以前有一些地方法规（比如《河南省物业管理条例》），但没有一个全面性的行业法规。现在有了中华人民共和国《物业管理条例》，但没有相应的、相关的、配套的政策法规及实施细则，也只是一个基本法规，在实际操作中有许多问题还不能解决，以后各地都需要根据本地实际情况制定一些地方法规及实施细则来弥补这方面的不足。
（二）业主的物业管理商品消费意识（观念）尚未形成
换句话说，业主对物业管理的认识不够。物业管理服务工作许多是无形的隐性的服务，业主一般意识不到。这就是为什么有些小区物业公司“撤退”以后，大家马上就感到了安全没有保障、卫生乱糟糟、收费没人管。另外，许多业主的传统观念太强，还停留在单位后勤、单位物管免费服务、免费管理的计划经济阶段。
（三）开发建设与物业管理职责不清，缺乏有效衔接，遗留问题多。
建设、设计前期没有考虑物业管理方面的要求；在销售过程中开发商承诺没有兑现；交房时房屋质量、基础设施、公共设施存在大量的问题，没有及时整改，给物业公司遗留下许多的问题，造成与业主的纠纷。据资料统计，这一类的纠纷要占所有物业管理纠纷中的80%以上。
（四）市场机制尚未完全建立，物业管理企业经营不规范，行业队伍素质偏低。
在物业管理纠纷中，有些是由于物业管理企业自身的问题产生的。物业管理行业是随着房地产的发展而兴起的新兴行业，大部分物业管理企业都是依附于开发公司，因此无论其管理好坏，经营规范不规范，没有市场竞争机制，照样可以生存下去；加上物业管理行业由于压力大、工作时间长、个人收入不高，导致整个行业难以吸引高素质的人才加入；从业人员素质偏低，以致于因物业管理企业自身的问题而产生的纠纷达到20%左右。
二、纠纷的特点
（一）多样性：物业管理纠纷具有多样性，在建筑质量方面、合同履行方面、在公用设施方面、在收费方面、在公摊方面等等多方面都会产生不同的纠纷，而且涉及的行业多，牵扯到的面比较广。
（二）连续性：另一个特点是连续性。同一类问题反复出现纠纷。比如说房屋漏水的问题，在进行维修后过一段时间又会产生漏水，必须再次维修。这类纠纷就具有连续性。
（三）群体性：由于许多问题是相同的、多个业主共有的，因此产生的纠纷具有群体性。比如建筑质量问题、公共配套问题。
三、纠纷的类型
（一）开发公司遗留问题产生的纠纷。这一类型纠纷*多，往往种类多涉及到各个层面。其中包括面积误差太大、公建绿化面积不够、规划变动、工程质量等方面。此类纠纷的责任主体是开发商和建设单位。
（二）物业管理费产生的纠纷。在收费标准方面、分摊费用方面、物业管理费使用方面、停车费等方面。此类纠纷的责任主体是物业公司。
（三）物业公司行使管理权方面引起的纠纷。一是因为业主委托保管财物引起的纠纷，二是因疏于管理引起的纠纷。此类纠纷的责任主体是物业公司。
（四）因服务质量达不到标准引起的纠纷。主要体现在三个方面：服务不及时、服务量减少、服务质量差。此类纠纷的责任主体是物业公司。
（五）其它原因引起的纠纷。比如业主因邻里关系引起的纠纷，因治安事件引起的纠纷。此类纠纷的主体责任不确定
四、解决纠纷的十大对策
从物业管理纠纷产生的原因及类型来看：**类纠纷虽然大但比较好处理，其它几类却相对比较难一些，需要从以下十个方面来加强工作。
1、从前期物业管理入手，把纠纷消除在萌芽状态，在设计、开发建设、售房过程中物管企业都参与工作。
2、做好物业管理服务协议的签订工作。
3、加大宣传力度，增加业主物业管理的意识。
4、收费应当公开、透明，并定期公示。
5、树立服务意识，加强员工培训，提高服务质量。
6、适当增加有偿服务项目，拓展服务范围，方便业主生活。
7、物业企业引导建立社区文化，提高社区文化氛围，组织文娱活动。
8、做好业主大会、业主委员会的沟通工作。
9、妥善处理好开发商的遗留问题。
10、运用法律手段，平时注意自身的防范，有纠纷协调解决不了的。可以通过法律途径来解决，不能采取其它过激手段。
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